عملية الاستثمار التنموي أو استثمار الانماء
اعتمادًا على المنطقة التي نعمل على تطويرها، قد يطلق على بعض العمليات الموضحة أدناه أشياء مختلفة أو تحتاج إلى أن تحدث بترتيب مختلف، ولكن في معظم الحالات، توفر هذه النظرة العامة ملخصًا دقيقًا للخطوات المتضمنة لتحقيق التطوير المشروع من تمويل التنمية حتى اكتماله.
عملية الاستثمار في التطوير العقاري
تقييم الموقع
الخطوة الأولى: تقييم الموقع
أولاً في عملية التطوير، نحدد الضواحي الواعدة من خلال فحص أدائها الأخير والبحث عن مؤشرات نمو الأسعار في المستقبل مثل الزيادات السكانية، وتحديثات البنية التحتية، ومراكز التوظيف الجديدة، والمرافق الإضافية. من هذا، نقوم بإنشاء قائمة مختصرة من الضواحي المناسبة للتطوير العقاري.
عندما نحدد موقع قطعة أرض ذات مساحة مناسبة في إحدى الضواحي المختارة، فإننا نبحث في تاريخ مبيعات العقارات القريبة لتوفير خط أساس للتسعير. ثم نضع خطة أولية لتحديد كيف يمكننا تطوير الأرض وعدد العقارات الجديدة التي يمكننا بناؤها.
من خلال دمج هذه الخطة الأولية مع بيانات التسعير، يمكننا إنشاء تقرير جدوى. يأخذ تقرير الجدوى في الاعتبار الإيرادات المتوقعة من بيع العقارات المكتملة ويقارنها بالمصروفات المتوقعة المطلوبة لإكمال المشروع.
تحدد نتائج تقرير الجدوى ما إذا كنا نمضي قدمًا في التطوير.
زيادة رأس المال
الخطوة الثانية: الشراء وزيادة رأس المال
عندما يتم اتخاذ قرار بالمضي قدمًا في التطوير، يتم شراء العقار من قبل شركة المركبات ذات الأغراض الخاصة ويتم دفع وديعة. لتغطية التكلفة المتبقية للأرض حتى نتمكن من تسوية بنجاح، نقوم برفع رأس المال من المستثمرين. يتم إيداع أموال المستثمرين في صندوق استئماني تم إنشاؤه خصيصًا لذلك التطوير ويحصل المستثمرون على وحدات في الصندوق تتناسب مع المبلغ الذي يستثمرونه.
الخطوة الثالثة: تطوير التصميم
بمجرد أن تقرر المضي قدمًا في التطوير، فإن الخطوة التالية هي البحث عن مهندس معماري ومخطط مدينة للمساعدة في إنشاء تصميم للتطوير. العامل الرئيسي الذي يؤثر على اختيارنا للمهندس المعماري ومخطط المدينة هو خبرتهما في العمل مع العقارات في المنطقة.
وبالتعاون يمكن إنتاج مخطط وتصميم للعقارات التي ستولد أعلى سعر بيع. نتحقق أيضًا بشكل استباقي مع مخطط المدينة من أن خططنا المقترحة تفي بمتطلبات المجلس المعني لمنع التأخيرات اللاحقة.
تصاريح التخطيط
الخطوة الرابعة: الموافقة على تصاريح التخطيط
الآن بعد أن أصبح لدينا خطة مرضية، يجب أن نحصل على تصاريح لبدء البناء. تنظم مخططات التخطيط الأسترالية استخدام الأراضي وتطويرها من خلال طلب تصاريح قبل أن تبدأ أنواع معينة من التطوير. إذا كان التطوير يتضمن تقسيمًا فرعيًا للأراضي، فهذا هو المكان الذي تتم فيه الموافقة على التقسيم الفرعي.
نلتقي مع مخطط المدينة المرشح للتطوير لتحديد ما إذا كانت الخطة المقترحة تفي بمتطلبات المجلس وما هي المعلومات الإضافية التي يجب تقديمها. ثم نقوم بتقديم الطلب.
لكل مجلس متطلباته الخاصة، وهذا هو السبب في أننا نتشاور مع مخطط المدينة، ولكن التقديم النموذجي يتضمن خطة موقع، ورسومات الارتفاع، وتقرير مكتوب، وتقديرات التكلفة، وشهادة العنوان الحالية.
جزء من عملية التقديم هو الإعلان. يجب الإعلان عن أي خطة لتطوير الأرض في المنطقة، بحيث يكون أي من السكان المحليين الذين قد يتأثرون بالتنمية على دراية بالتنمية ولديهم فرصة للتعبير عن مخاوفهم. إذا تم رفع أي شكاوى مناسبة، فقد يتم رفض مخطط البناء حتى يتم معالجة هذه الاعتراضات. تختلف فترة الإعلان من ولاية إلى أخرى ولكنها عادة ما تكون حوالي أسبوعين.
بمجرد معالجة أي مخاوف من الجيران، يمكننا تقديم طلب نهائي والحصول على الموافقة على التطوير.
اعتماد البناء
الخطوة الخامسة: الموافقة على البناء
بمجرد الموافقة على تصريح التخطيط، ننتقل للحصول على موافقة البناء. موافقات البناء لها أسماء مختلفة في كل منطقة وإقليم، لكن المفهوم هو نفسه. تحتاج جميع أعمال المباني السكنية التي تنطوي على منزل جديد أو تجديد منزل إلى موافقة المبنى. يجب الحصول على موافقة البناء قبل البدء في أي أعمال بناء.
يتطلب الحصول على الموافقة على البناء أن نظهر لمساح المباني كيف سيتم بناء العقارات، والتفاصيل الفنية للبناء بما في ذلك جميع المواد، وما هي متطلبات قانون البناء الأسترالي التي سيتم الوفاء بها.
الخطوة السادسة: عملية المناقصة
بمجرد الانتهاء من الموافقة على البناء، نذهب إلى المناقصة لإيجاد منشئ مناسب. نتعامل مع ما لا يقل عن خمسة بناة ونحصل على عروض أسعار منهم لبناء التطوير. بناءً على عروض الأسعار التي نتلقاها من البناة، نختار واحدة بناءً على السعر والجودة والإطار الزمني وبيانات اعتماد المنشئ.
خارج الخطة
الخطوة السابعة: المبيعات خارج الخطة (جارية)
لتعظيم ربحية المشروع، يجب السعي لبيع جميع العقارات في أسرع وقت ممكن. يحث تتم إضافة كل عميل متوقع تلقائيًا إلى نظام إدارة علاقات العملاء ويتم تعيينه إلى مستشار معين. يدير هذا المستشار الواحد جميع التفاعلات مع العميل المحتمل لبناء علاقة. يقوم الاستشاري بالاتصال بالمسؤول والترتيب لبعض الوقت للقاء وجهًا لوجه. عندما يجتمعون، يستخدم الاستشاري المواد الداعمة للمساعدة في البيع.
لحجز العقار، يدفع العميل المتوقع رسوم حجز، ليصبح عميلاً رسميًا. في وقت لاحق، يجتمع الاستشاري مع العميل مرة أخرى لترتيب دفع الوديعة وتوقيع عقد البيع.
اعتماد وموافقة
الخطوة الثامنة: موافقة المنشئ
استنادًا إلى عروض الأسعار التي تلقيتها مرة أخرى من البناة في الخطوة 6 (عملية تقديم العطاءات)، تختار واحدًا بناءً على السعر والجودة والإطار الزمني وبيانات اعتماد المنشئ.
قرض البناء
الخطوة التاسعة: تمويل البناء
بمجرد اختيار البناء، نحصل على قرض بناء من المقرض لدفع تكاليف عملية البناء. في بعض الحالات، قد نقوم بتمويل البناء من خلال زيادة رأس المال الإضافي. الفائدة على القرض أرخص من العوائد التي نقدمها للمستثمرين. لذلك من خلال الحصول على قرض بناء، يمكننا الحفاظ على انخفاض التكاليف، وزيادة الأرباح، مما يتيح لنا تقديم عوائد أكبر لعدد أقل من المستثمرين.
أعمال البناء
الخطوة العاشرة: البناء
تتضمن عملية البناء عدة مراحل. المرحلة الأولى هي تجهيز الموقع. يتضمن ذلك قطع الخدمات وهدم أي مساكن قائمة وبعض أعمال السباكة الأولية. إذا كان التطوير يتضمن تقسيمًا فرعيًا، فيجب تجهيز كل قطعة أرض جديدة بالبنية التحتية للكهرباء والمياه والغاز والنفايات. يتضمن هذا عادةً الاتصال بالبنية التحتية الموجودة مسبقًا وإنشاء هيئة مشتركة لإدارة المرافق المشتركة.
تتطلب قطع الأراضي الخاصة بالمنازل والأراضي في هذا التطوير إنشاء البنية التحتية المطلوبة: طريق متصل، وممرات مشاة، وتصريف مياه الأمطار، والصرف الصحي، وشبكات المياه، والإمداد بالكهرباء.
التالي هو بناء المنازل السكنية للمرحلة الثانية. وهذا ينطوي على إنشاء بلاطة خرسانية كأساس، يليها إقامة الإطارات ودعامات السقف. الخطوة التالية هي بناء المظهر الخارجي أو الواجهة للخصائص. يتم تركيب الأسلاك الكهربائية، والسباكة، والأنابيب الأخرى في الجدران قبل تركيب العزل وإنشاء الأجزاء الداخلية. تم تركيب الأرضيات وكذلك التبليط في المناطق الرطبة. تم تركيب الأبواب الخارجية وأبواب المراب والنوافذ، مما يجعل من الممكن “إغلاق” المبنى لأول مرة. أخيرًا، تم تثبيت أدوات الصنبور، والحمامات، والمصارف، والمرايا، وأدوات لديكور.
قبل حدوث التسليم، يجب فحص العقارات مع مدير المبنى وتحديد أي مشكلات تحتاج إلى إصلاح. بمجرد إصلاح هذه المشكلات، يتم تسليم المفاتيح.
أعتقد أنه من خلال المثال السابق وطريقة تنفيذ استثمار الانماء قد تشكلت صورة واضحة لديك حول المفهوم استثمار الانماء وما المقصود به.